Co dělat pokud jste zjistili že na pozemku, který chcete prodat, se nachází černá stavba? A co dělat pokud jste pozemek koupili a zjistili jste, že se zde nezlegalizovaná stavba nachází? Problematika černých staveb se týká jak prodávajících, tak kupujících. Pojďme si o této záležitosti tedy povědět něco víc.
Co je to černá stavba?
Černá, nebo-li nepovolená stavba, je stavba, která byla provedena bez povolení, které je požadováno na základě zákona. Díky černé stavbě můžete mít problém se získáním hypotéky a to nemluvě o tom, že za černou stavbu Vám může stavební úřad udělit pokutu a povinnost stavbu odstranit. Je důležité podotknout, že černé stavby se v zásadě nepromlčují, což znamená že pokutu nebo povinnost stavbu odstranit Vám může udělit úřad i po mnoha letech, co stavba stojí. Pokud tedy na takovou stavbu narazíte, je třeba to co nejrychleji vyřešit.
Jak poznám černou stavbu?
Úplně jednoduše. Stačí se podívat na katastrální mapu. Na té totiž musejí být zakresleny všechny stavby, které se na pozemku nacházejí. Pokud se tam nějaká chatka nebo kůlna nenacházejí, znamená to, že stavba není v evidenci katastrálního úřadu a jedná se tedy o černou stavbu.
Co říká o černých stavbách zákon?
Podle § 178 a násl. Stavebního zákona se stavebník dopouští přestupku, za který hrozí pokuta od 200 tisíc do 2 mil. Kč.
Užíváním černé stavby se dále vyhýbáte placení daně z nemovitých věcí, která je ukládána na zákona č. 338/1990 Sb.
Pozor!!!
Objekt, který je černou, tedy nepovolenou stavbou, lze pojistit proti škodám a to v celé jeho hodnotě. Pokud ale pak dojde na samotné peněžité plnění, od pojišťovny nedostanete ani korunu, protože za černou stavbu nelze vyplatit pojistné.
Dodatečné povolení stavby
Černou stavbu lze dodatečně povolit po splnění několika podmínek. První z nich je, že stavba nesmí být v rozporu s územním plánem dané obce či města. Stavba Nesmí být v rozporu s cíli a úkoly tohoto plánování. Další podmínkou je, že stavba nesmí být na pozemku, na kterém zvláštní právní předpis stavbu zakazuje. No a poslední je, že stavba, musí splňovat obecné požadavky pro stavbu a nesmí být v rozporu s veřejným zájmem. Při legalizaci stavby se nevyhnete správnímu řízení a ani poplatkům, které z něj plynou.
Správní řízení o odstraněné stavby/ o vydání dodatečného stavebního povolení
Pokud stavební úřad narazí na černou stavbu, automaticky zahájí správní řízení z moci úřední ve věci odstranění takové stavby. Takové správní řízení Vás bude stát poplatek. Může se vyšplhat až na několik tisíc. Po rozhodnutí ve správním řízení je možné podat žádost o dodatečné stavební povolení. V takovém případě bude správní řízení z moci úřední pozastaveno a bude se jednat v novém řízení o dodatečném povolení stavby. Pokud stavební úřad dodatečně stavební povolení vydá, správní řízení ve věci odstranění stavby bude zrušeno.
Co budete potřebovat za dokumenty?
Aby jste mohli stavbu zlegalizovat, je nutné na stavební úřad doložit potřebné dokumenty. Pro každý typ stavby je potřeba doložit něco jiného, proto doporučuji se předem na daném stavebním úřadě zeptat. Co ale budete potřebovat rozhodně je geometrický plán, který Vám zpracuje geodet. Také projektovou dokumentaci a podpisy majitelů sousedních pozemků jsou ve většině případů potřeba.
Náklady na legalizaci stavby:
Určitě nepočítejte s tím, že Vás taková legalizace stavby nevyjde levně. Už jen zakreslení skutečného stavu a projektová dokumentace Vás mohou vyjít na 8.000 Kč. Je potřeba také zajistit kontrolu požární bezpečnosti stavby, ta může vyjít až na 3.000 Kč. Pokuta za černou stavbu se může vyšplhat až na několik tisíc, a to stejné platí i o dodatečném stavením povolení. Suma sumárum Vás taková černá stavba vyjde na několik desítek tisíc korun.
Výjimky
Jako u všeho jsou i zde stavby, které mají jistou výjimku. Existují totiž stavby, které nepotřebují rozhodnutí ani souhlas se stavbou. Takové stavby nepotřebují územní rozhodnutí, stavební povolení nebo souhlas s ohlášením. Těmi jsou například:
- sjezdy a nájezdy na pozemní komunikace
- menší skleníky
- bazén
Další výjimkou jsou stavby, které povolení ani souhlas s ohlášením nevyžadují. Takové stavby vyžadují pouze územní rozhodnutí nebo souhlas, případně nemusí být vyžadováno nic. Takovými stavbami jsou:
- ploty
- vedení přenosové soustavy elektřiny
Pokud máte k tématu jakékoliv otázky, neváhejte mě kontaktovat. Také mi můžete dát vědět, jaké další téma by Vás zajímalo.